En los últimos ocho años, el precio de la vivienda en España ha subido un 134%, de tal forma que un joven necesitaría más de doce años de su salario íntegro para poder adquirir una vivienda media.

Los últimos datos oficiales dejan entrever cuál es la situación actual frente a la de hace apenas un lustro. Al cierre de 2006, había 1.791.475 viviendas habituales en alquiler en España, el 11% más que en 2001. Con un avance anual desde ese año aún muy escaso, de sólo el 2%. El principal problema con el que se encuentran los ciudadanos que quieren alquilar es la poca oferta y también la inseguridad legal.

Según los expertos, desde hace años la situación del alquiler en este país está marcada por dos claros factores adversos. Por un lado, el encarecimiento de los precios de la vivienda en general -que, obviamente, se traslada a los alquileres- y, por otro, la baja oferta de pisos alquilables, a lo que se une una insuficiente calidad de las viviendas ofertadas.

Al comparar el mercado de alquiler en España con el de otros países europeos, la situación es incluso más evidente.Mientras que aquí sólo involucra a ese 11% de las viviendas existentes antes señalado, en otros como Alemania o Francia, el tamaño del mercado de alquiler supone el 57% y el 38% de las viviendas existentes, respectivamente, según los últimos datos oficiales proporcionados por la Comisión Europea.

Además, en el mercado español se da la paradoja de que a pesar de ser el país de la Unión Europea que tiene mayor número de viviendas por habitante -528 por cada 1.000-, situación que ha ido en aumento por el elevado número de viviendas que se construyen, también es el que cuenta con el mayor número de éstas sin habitar. De hecho, tirando de archivo, en España había 3.356.422 casas vacías en 2005, de las cuales un 82% estarían en buen estado para ser habitadas, según las estimaciones del último censo elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para dicho ejercicio.

El análisis de la situación en España llevó al Ministerio de Vivienda -con María Antonia Trujillo aún al frente de esta cartera- a crear la Sociedad Pública de Alquiler, (SPA) con la prioridad de cumplir dos objetivos: primero, reducir el precio de mercado, y segundo, aumentar la cantidad de vivienda ofrecida. Así, desde un punto de vista económico, la SPA generaría un aumento en la oferta de viviendas de alquiler con una incidencia a la baja en los precios de los arrendamientos en el mercado.

Ésas, al menos, eran las intenciones de la ex ministra. Las cifras, por su parte, de la primera encuesta sobre viviendas en alquiler publicada a finales del pasado mes de junio, fueron por otros derroteros. De ellas se deriva un retrato robot del actual mercado del alquiler en España con varios «peros» aún. Trujillo, entonces, prefirió ver la botella medio llena en vez de medio vacía. El aumento del 11% en cinco años, según la ex ministra, muestra «una cierta recuperación de la vivienda en alquiler», y un indicio de que «se ha abandonado la tendencia bajista en que estaba inmerso», para empezar a repuntar.

Además, quiso ver las primeras bondades en los resultados de la puesta en marcha de su «SPA»: de los 1,8 millones de viviendas habituales en alquiler, 421.000 contratos (el 23% del total) se han formalizado en los dos últimos años y este dato, en su opinión, también subraya la «recuperación» del sector y el «éxito» de las medidas del Gobierno.

La novedad de este modelo de fomento del alquiler es el uso generalizado entre propietarios e inquilinos de la contratación escrita y la utilización de seguros. La SPA ofrece una ventanilla única de información sobre alquileres, donde el ciudadano puede consultar sus dudas y encontrar toda la información relativa a las características del mercado: fiscalidad, ayudas existentes, bolsa de viviendas, marco legal y jurídico, enlaces a otros agentes del mercado, etc.

La Sociedad Pública de Alquiler actúa como intermediario entre propietario con una red de agentes colaboradores a su disposición, «de modo que entre unos y otros existe el mínimo contacto. Les ofrecen además asistencia letrada en los litigios derivados del contrato de arrendamiento. Los dos firmantes se liberan así de las preocupaciones que supone alquilar una vivienda, como el impago de las cuotas o el mal estado de la vivienda», explican desde el Ministerio que ahora dirige Carme Chacón.

La misma fuente asegura que el ciudadano con una vivienda vacía puesta en alquiler a través de la Sociedad Pública de Alquiler, disfrutará de un alquiler seguro y sin riesgo alguno, ya que «la Sociedad abona la renta al propietario desde la firma del primer contrato con el inquilino y durante un periodo de cinco años, esté o no alquilada la vivienda».

Asimismo, el propietario se compromete a entregar una vivienda digna. En caso contrario el programa dependiente también del Miniterio de Chacón, SPAVIV, ofrece la posibilidad de gestionar las reformas necesarias. Mientras, la Sociedad Pública de Alquiler también se compromete a devolver la vivienda en las mismas condiciones en que fue entregada.

«El propietario sigue siendo el titular de la vivienda y, como tal, acudirá a las reuniones de la comunidad de propietarios. Asimismo, podrá vender la misma en el momento que considere oportuno, siempre que el adquiriente se subrogue en la posición contractual del propietario, asumiendo todos los derechos y obligaciones adquiridos en la firma del contrato con la SPA, y quedando los derechos del inquilino salvaguardados en todo momento», añaden desde Vivienda.

La iniciativa privada

Junto a esta iniciativa pública, una similar, pero privada. El Plan Nacional de Alquiler Garantizado, un conjunto de medidas para promocionar el alquiler que puso en marcha recientemente la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad. Esta entidad, sin ánimo de lucro, se fundó en 1999, con el objetivo de mejorar la situación del alquiler en España al comprobar que, según conclusiones del barómetro del CIS, la principal preocupación socioeconómica de los españoles es no poder acceder al mercado de la vivienda, bien a través de compra o de alquiler.

Expertos legales consultados opinan que el arbitraje es una forma más rápida que la justicia ordinaria para solucionar conflictos, ayudando, en este caso, a agilizar los numerosos desahucios que se producen en España. No obstante, para añadir valor a los beneficios del arbitraje, fuentes de la Corte de Arbitraje aseguran que el nuevo Plan Nacional de Alquiler Garantizado es «un contrato de alquiler que incluye una garantía en caso de que surjan incompatibilidades entre el arrendador y el inquilino».

Los interesados en obtener las ventajas de este «Plan» firman un contrato de alquiler que incluye un documento (por sólo 42 euros) que les da derecho a solucionar posibles conflictos con sus inquilinos por medio del arbitraje. Este documento, llamado «Garantía de Alquiler», se añade como anexo al contrato de alquiler como un pequeño trámite más. Su finalidad es garantizar la obligatoriedad en el cumplimiento íntegro del contrato de alquiler y proteger los derechos de propietarios e inquilinos.

Rapidez y ahorro de costes son las dos principales ventajas del arbitraje. Mientras un desahucio puede tardar de media, en torno a un año en resolverse por la vía judicial, con el arbitraje puede reducirse a 23 días. Además, el laudo arbitral tiene la misma eficacia que una sentencia judicial firme.

Con idéntica finalidad nació una iniciativa privada el padado mes de octubre, por parte del sector de la intermediación inmobiliaria: el Programa de Fomento de Alquiler Garantizado. Este programa, impulsado por la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE) y Seguros Das, pretende fomentar el alquiler en España, partiendo de la base de que el parque de viviendas en arrendamiento en nuestro país es notablemente inferior a la media europea.

Según los creadores de este programa, el hecho de que haya además tres millones de viviendas vacías en España refleja el enorme potencial del mercado del alquiler, que, debido a la ausencia de garantías, «sigue siendo, sin embargo, demasiado escaso», en opinión del socio director de Acción Legal, José Juan Muñoz de Campos.

Para solucionar este problema, el PFAG pretende dotar a los propietarios de suficientes garantías para que saquen sus inmuebles al mercado del alquiler. Los mecanismos son el arbitraje de AEADE en caso de un conflicto, los servicios jurídicos de Acción Legal y los seguros de impago de la renta de Das, y se comercializa en algunas de las redes de agencias inmobiliarias como Look & Find, Alfa Inmobiliaria o Best House.

En sus tres primeros meses de vida, el PFAG firmó 18.000 contratos, un 44% más que la cifra prevista inicialmente. Según datos de los partícipes en el programa, desde que se empezó a comercializar este producto, la tasa de conflictividad entre inquilinos y propietarios descendió del 2 al 0,2% de media. La buena acogida por parte del sector se debe a que el PFAG ha llegado en un momento de ralentización del mercado de la compraventa de viviendas, en el que el alquiler se presenta como una opción «muy rentable», explica José Juan Muñoz.

Frente a la opción pública, la de este «consorcio» privado que por un pago único que puede oscilar desde 100 hasta 600 euros, el propietario que contrate este producto dispondrá de asesoramiento jurídico, arbitraje en caso de conflicto y un seguro que cubre el impago de la renta. «El arbitraje privado ha servido para reducir a la mitad los plazos en caso de conflicto, con la posibilidad de obtener un laudo o sentencia firme en menos de 25 días. El inconveniente es que los laudos sólo se ejecutan por orden judicial», dicen, razón por la que los responsables del PFAG reclaman juzgados específicos de arbitraje que se encarguen de llevar esas sentencias a la práctica.

Renovación del sector

Pese a la tozudez de las cifras, el Gobierno prefiere ver el lado positivo de este asunto, asegurando que algo esta cambiando en el mercado de alquiler. El dato que lo explica, según el Ministerio es la renovación del parque de viviendas. Las cifras que maneja el Observatorio del Alquiler señalan que de todo el parque de alquiler existente en España, el 41% del total ha salido al mercado en el último año. El 39% del total lleva alquilando su vivienda desde hace uno a tres año y el 20% restante más de tres años. Respecto a las garantías que exigen los propietarios para alquilar, el arbitraje gana adeptos día a día. Los que ya conocen ésta fórmula, optan por ella en un porcentaje del 65,6%. Le siguen la fianza, a la que se recurre en el 58,6% de los casos, y la petición de la nómina, con el 41,7%. El aval es exigido por el 26,7% y cuentan con un seguro de impago de la renta el 6,6%.

El objetivo es perder el miedo a alquilar. La realidad, aún es otra.

Fuente: MARÍA JESÚS PÉREZ. MADRID. ABC. 05-08-2007